Бизнес-центр – здание из сети офисных помещений, предназначенное для осуществления деловой деятельности. На Дону наиболее развитой предпринимательской инфраструктурой отличается Ростов.
Главным препятствием строительства новых бизнес-центров Ростова является дефицит дорожной и парковочной инфраструктуры. Деловое здание неизбежно притягивает к себе обилие автомобилей. Одновременно большая часть потенциальных застройщиков бизнес-центров заинтересована возводить их в историческом центре Ростова, который сформировался в 19-м веке.
В перспективе предполагается ведение активного строительства бизнес-центров в Ростове на улицах Текучева, Ленина, Нансена, которые расположены в пределах 15-минутной езды от центра мегаполиса. Кроме того, в рамках генерального плана развития города до 2025 года намечена передача ряда административных функций от Б. Садовой улице Ленина. Таким образом, строительство в этом районе Ростова бизнес-центров приобретает дополнительную привлекательность.
Оглавление:
- Портрет делового здания.
- Классификация.
- История бизнес-центров Ростова.
- Краткий каталог бизнес-центров Ростова:
- бизнес-центр «Купеческий двор» (самый высокий);
- бизнес-центр «Пять морей» (самый дорогой);
- другие известные бизнес-центры Ростова: «Риверсайд-Дон», «Гвардейский», «Гедон», «Балканы», «Буденновский, 80».
1. Портрет делового здания
Крупные офисные здания имеют собственную социальную инфраструктуру: заведения общепита, тренажерные залы, фитнес-центры, автомобильные парковки (Существенной помехой строительства бизнес-центров в Ростове является земельный дефицит, деловые объекты требуют больших площадей под парковку). На нижних этажах располагаются магазины, а также компании, чья деятельность носит ярко выраженный социальный характер — например, коммерческие банки.
В предкризисные времена мегаполис переживал дефицит офисных площадей, при этом если снимать свободные помещения, расположенные в нижних этажах бизнес-центров Ростова, претендовало 5-8 компаний, то на верхние этажи приходилось только 2-3 потенциальных арендатора.
Некоторые крупные бизнес-центры представляют собой многофункциональные здания: объекты, сочетающие в себе целый ряд функций. Но в Ростове таких примеров нет, поскольку «функции» должны быть распределены относительно равномерно. Среди них могут быть: торговля, общепит, бытовое обслуживание, гостиничные номера и даже сдаваемые внаем дорогие квартиры. Как правило, в этом случае гостиницы и апартаменты располагаются на верхних этажах.
2. Классификация
В зарубежной практике офисным зданиям принято присваивать различные категории от А до Е. Одновременно некоторым объектам ставятся оценки А- или В+, если они слегка не дотягивают или, наоборот, чуть превышают предусмотренные критерии.
► Бизнес-центры категории А – новые комплексы с первоклассным географическим расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки, автоматизированными системами снабжения коммунальными ресурсами (На сегодняшний день (2009 г.) в Ростове таких объектов еще не существует). Оснащены развернутой инфраструктурой централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникациями, конференц-залами, средствами бытового обслуживания и отдыха. Содержатся в безупречном состоянии, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 25-30 кв. метров офисных площадей. Внутренняя отделка производится по индивидуальному заказу арендатора.
► Бизнес-центры категории В – реконструированные особняки или новые офисные здания после 5-7 лет эксплуатации, по каким-либо параметрам качества или месторасположения уступающие классу «А». По оценкам экспертов, в Ростове этот сегмент деловой недвижимости мало востребован в силу дороговизны. Его основными потенциальными покупателями и арендаторами (около 70%) являлись зарубежные и московские компании.
► Бизнес-центры категории С – офисы, соответствующие классам «А» или «В», но с недостатками в месторасположении (удаленность от центра, неудобный подъезд) и оборудовании (недостаточно развитая инфраструктура для обслуживания бизнеса и отдыха). В Ростове эта категория оказалась весьма распространенной в силу дефицита земельных ресурсов, проблемного состояния дорожной и коммунальной инфраструктур.
► К категории D относятся бизнес-центры с устаревшими коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения, разнообразные нежилые помещения, которые были построены более 10 лет назад и изначально не предназначались под офисы, но впоследствии оказались наспех переоборудованными. В Ростове этот сегмент наиболее распространен, к нему относятся бывшие проектные и научно-исследовательские институты, а также переоборудованные фабричные строения.
► Категория Е представляет собой офисы в зданиях, не приспособленных для занятия бизнесом: переоборудованные первые этажи жилых домов и подвалы.
3. История бизнес-центров Ростова
В столице ЮФО, как и других крупных городах страны, активное развитие бизнеса началось во времена перестройки, когда основные офисные площади относились к категории Е и располагались в подвалах жилых домов, либо – арендовались в различных общественных учреждениях. Первые бизнес-центры Ростова появились в 90-х годах. Ими стали ветшающие проектные институты и НИИ, относимые к категории D.
Лишь в 2000-х с интенсивным подъемом экономики в Ростове стали появляться бизнес-центры категории С. Этот сегмент деловой недвижимости формировался, прежде всего, из некоторых реконструированных и модернизованных проектных институтов и НИИ. Путем обильного инвестирования (к которому отнюдь нельзя отнести выполняемый в некоторых случая косметический ремонт) часть объектов удалось перевести в более высокий разряд.
До такого уровня удалось «дотянуть» известное в городе офисное здание на ул. Ивановского, 40, и даже одно бывшее общежитие на ул. Каяни. Бизнес-центров категории С, относимых к новостройкам, в Ростове оказалось значительно меньше. Одним из немногочисленных объектов стало 9-этажное здание на Седова, 5.
Впрочем, в докризисные времена риэлтеры отмечали не менее высокий уровень заполняемости офисов D и Е — от 95%. Во второй половине 2007 года в Ростове был введен ряд бизнес-центров категории В.
Как следует из нижеприведенной таблицы, введение в эксплуатацию новых высококлассных бизнес-центров особого ажиотажа в деловых кругах Ростова не вызвало. Ценовые границы между категориями В и С оказались размыты. Например, аренда 1 кв. метра в «Купеческом дворе» (В+) зачастую обходится даже дешевле, чем 1 кв. метра в «раскрученном» деловом здании «Буденновский, 80» (класс С). Впрочем, зачастую еще дороже, в 600-650 руб./мес. обходятся компактные подвалы для различных ИП (класс Е) при жилых домах и магазинах, расположенных в окрестностях Б. Садовой.
Как отмечает ряд риэлтеров, у представителей зарубежных и столичных компаний иной менталитет, им действительно дорога шикарная рабочая обстановка. Однако по данным еще докризисных времен, доля таких арендаторов и покупателей деловой недвижимости составляет всего 15% от общего количества. Учитывая, что сейчас многие фирмы вынуждены вести экономичную политику, можно предполагать, что предприниматели, оставшиеся преуспевающими и одновременно «капризными» будут стремиться в бизнес-центры Ростова категории А, которые обещают появиться к 2010 году. Если, конечно же, застройщикам удастся вывести объекты на столь высокий уровень, что непросто.
А в целом конъюнктура сегодняшнего дня подталкивает инвестировать строительство бизнес-центров Ростова категории С.
4. Каталог бизнес-центров Ростова
а) Бизнес-центр «Купеческий двор» (самый высокий)
Стал одной из первых ростовских «высоток» Ростова, на 11 метров превысив оговариваемую отечественным законодательством 50-метровую отметку над уровнем города для общественных объектов. Введен в эксплуатацию в начале 2007 года. Расположен на территории «старого Ростова» (в границах улиц Социалистической-Серафимовича и переулков Соборного-Семашко).
Себестоимость бизнес-центра площадью 30 тысяч квадратных метров составила 18 миллионов долларов. Относится к категории В+.
В ходе проектирования «Купеческого двора» использовался ряд неординарных приемов. Например, за счет двойной башни удалось решить проблему инсоляции соседних объектов, макушка объекта практически сливается с небосводом. Четыре горельефа здания символизируют борьбу рынков Европы, Азии, Америки и Востока.
В оформлении фасадов присутствует ряд других коммерческих образов: охраняющие богатство грифоны, олицетворяющие достаток рога изобилия, символизирующий деньги жезл с переплетающимися змеями, принадлежащий античному богу торговли Гермесу. По лепнине бизнес-центра можно изучать и историю Ростова. Например, на его пилястрах размещены портреты двух десятков знаменитых ростовских купцов.
Однако отзывы об архитектурной ценности этого бизнес-центра Ростова весьма противоречивые. Улицы старого Ростова слишком узки, здание бизнес-центра невозможно целиком охватить взором, оценив существующую красоту по достоинству. Застройщик и инвестор «Купеческого двора» — строительная компания «Плеяда» и «Московский Индустриальный банк» не смогли вписать объект в окружающую застройку — памятники архитектуры 19-го века, с чем было связано немало конфликтов в ходе его строительства.
Введенный в эксплуатацию «Купеческий двор» практически парализовал движение транспорта в будние дни на Социалистической. В рабочее время на примыкающей к объекту мостовой в два ряда припарковываются автомобили приехавших клиентов. Среди других бизнес-центров Ростова, ряд риэлтеров и архитекторов считает «Купеческий двор» неудачным проектом. В качестве косвенных подтверждений этому можно выделить следующие особенности объекта:
► В «Купеческом дворе» практически не бывает большого скопления людей.
► Внешние стены объекта пестрят объявлениями: «продаю» и «сдаю».
► Главный недостаток этого бизнес-центра Ростова — дефицит парковочных мест. Специалисты различных сфер объясняют существующую невостребованность проблемным подъездом.
б) Бизнес-центр «Пять морей» (самый дорогой)
Бизнес-центр строится на въезде в Ростов возле Ворошиловского моста. Высота объекта – 12 этажей. Позиционируется как офисное здание наивысшей категории А +, себестоимость которого превышает миллиард рублей. При этом офисы в деловом здании можно как купить, так и снять в аренду. Между тем, по сообщениям ряда источников, офисные объекты категории А могут принадлежать только одному хозяину, поскольку многочисленный состав собственников неизбежно сказывается на качестве эксплуатации объекта (См., напр.: “Коммерческая недвижимость: первый класс — всегда «А»).
Автор проекта — архитектор с мировым именем Сергей Чобан (он же — автор проекта возводимого в Москве 93-этажного 228-метрового небоскреба «Федерация»). Застройщик – холдинг «Строительные компании Мазанова», инвестор – Сбербанк России, вложивший в объект 900 миллионов рублей (80% от его себестоимости). По оценкам мэра Ростова Михаила Чернышева, строительство данного бизнес-центра является стратегически важной задачей для всего города. Данный объект будет способствовать интеграции мегаполиса в мировую экономику.
Предполагается, что этот бизнес-центр станет новым символом Ростова и будет пользоваться высоким спросом. Хотя, как констатирует ряд источников, с приходом мирового кризиса данный сегмент деловой недвижимости оказался невостребованным даже в столичных городах. Вместе с тем, по оценкам многих экспертов, в Ростове есть богатые компании, имеющие и потребности, и возможности работать в бизнес-центре такого уровня и «Пять морей» окажется востребованным объектом.
в) Другие известные бизнес-центры Ростова:
► “Риверсайд-Дон” — возводимое на углу ул. Набережной и пер. Халтуринского 17-этажное здание. Позиционируется застройщиком как многофункциональный деловой центр класса А. Учитывая, что по соседству строится новый крупнейший мост на Левый берег Дона, объект можно воспринимать как потенциального конкурента и альтернативу бизнес-центру Ростова «Пять морей», возводимому также в районе Набережной, по соседству со «старым» Ворошиловским мостом.
“Риверсайд-Дон” также претендует на миссию роскошной достопримечательности, причем, менее дорогой (см. таблицу выше). Самый уникальный объект прилегающей инфраструктуры – предусмотренный на ул. Набережной причал. Предполагается, что некоторые арендаторы и собственники бизнес-центра Ростова будут прибывать на работу на яхтах.
► “Гвардейский” — строящееся в районе Дворца спорта семнадцатиэтажное деловое здание В+ площадью 24 тыс. кв. метра. Площадь продаваемых офисных помещений – от 140 до 450 кв. метров. При этом застройщик объекта – структура РЖД «Желдорипотека», планировала в прошлом году передать его в эксплуатацию сторонней столичной управляющей компании (как будто у нас нет местных высокопрофессиональных операторов деловой недвижимости). Таким образом, его законным хозяевам предполагалось навязать услуги стороннего «варяга».
В инфраструктуру входят подземный и гостевой паркинг, централизованное кондиционирование, конференц-зал. Кроме того, как нам стало известно из источников, близких к «Желдорипотеке», проектом здания предусмотрена система слежки руководителей фирм за подчиненными. Соответственно, можно опасаться, что внутренний психологический «климат» делового здания не будет отличаться высокой комфортностью — несмотря на качественные коммунальные услуги.
► “Гедон”. Состоит из двух примыкающих друг к другу офисных зданий В + с установленной на втором этаже переходной галереей. Общая площадь – 10560 кв. м, офисы сдаются в аренду, продажа не предусмотрена. Архитектурная уникальность «Гедона» в том, что в темное время суток его фасад является местной достопримечательностью, а в дневные часы выглядит весьма заурядно. С наступлением темноты две стены тринадцатиэтажного здания превращаются в гигантский телеэкран площадью 1119 кв. метров, по которому транслируется реклама.
► “Балканы” — один из немногочисленных бизнес-центров-новостроек Ростова “средней” ценовой категории С. При этом по оценкам риэлтеров является самым дорогим объектом в своем сегменте. Расположен на соседствующей с Набережной ул. Седова. Высота – 8 этажей+мансарда, площадь – 7631 кв. м. Помимо помещений, сдаваемых в аренду, располагает следующими объектами деловой инфраструктуры: скоростным Интернетом, подземной автостоянкой, банкоматом, терминалами по приему платежей и буфетом.
► “Буденновский, 80″ — знаменитая предпринимательская “колыбель” многих деловых ростовчан в лихие 90-е. В те времена в силу чрезмерно активной эксплуатации объект зачастую вызывал удручающие впечатления. На сегодняшний день путем модернизации этот бизнес-центр Ростова, построенный в 1980-м году, удалось довести до категории С. Заполняемость высокая. Помимо ценовой «демократичности», объект имеет удачное географическое месторасположение (15 мин. езды до административного центра с учетом регулярных пробок), известен широкому кругу предпринимателей и вызывает у многих бизнесменов ностальгические чувства.
► Б. Садовая, 162/70 — бывший уникальный объект, являющийся (если подходить формально к критериям классификации недвижимости) многопрофильным комплексом категории Е, в лучшем случае — D-. Дореволюционное здание совмещало в себе четыре функции: неприватизированное социальное жилье (10 человек), частный многоквартирный дом (40 собственников), офисы и торговля (8 собственников).
Несмотря на кажущуюся немногочисленность, коммерческие фирмы владели немалыми площадями объекта. Одним из совладельцев здания был небезызвестный в городе строительный концерн “Вант”. При этом по соседству со столь солидной компанией жили малоимущие граждане в коммунальных квартирах. Весной 2008 года здание сгорело. В настоящее время организовано ТСЖ из бывших собственников объекта, желающих его восстанавливать. Основными инициаторами выступают коммерческие фирмы. Кстати, создание товарищества собственников жилья не в чистом ухоженном доме, а на гигантском костровище – также уникальное явление.
 RSS-лента |
 Новости на почту
|
См. также:
А есть категория офисов “Ж” рынок Днепровский 1300 рублей за 1 кв.м.